观点网 和此前入市的“兄弟”项目比起来，价格更低的招商瑧玺开盘销售表现充满挑战。
这个周末，招商蛇口于深圳妈湾打造的第三个项目完成入市。相较于一期招商领玺、二期招商嵘玺的开盘日光，本次入市的招商瑧玺7成的去化虽有所不及，但227套的销售成绩也险胜了同板块的臻湾悦加推。
观点新媒体了解到，新政后，深圳楼市经历多项解绑依旧整体表现不佳，刚需与豪宅群体的分化现象仍未缓解。而首套房利率下调的政策落地，则是进一步给予高净值人群良好的资金配置机遇，深圳千万豪宅的楼市逆行现如今已不是新闻。
淡市不淡
继领玺、嵘玺日光后，作为妈湾片区统筹的操盘方，前海蛇口自贸投资打造的妈湾片区的三期产品瑧玺花园项目，从营销中心开放、样板间开放、再到拿证入市，其热度不断升高。
据企业发布的海报显示，自臻玺项目创意展示空间开放48小时内，完成累计到访人数超千组。10月17日，项目拿证预售，共推出320套住宅，最终录得333批客户的认筹，104%的认筹数据也算不错水平。
10月22日，瑧玺家园项目迎来正式开盘，据案场销售介绍，当天认购客户最高可享受60万的减免金额，但只限开盘当天。
据观点新媒体了解，本次瑧玺家园的开盘折扣涉及冻资认购减免以及开盘当天的指定户型减免。
其中106平方米、107平方米及128平方米户型最高分别可减30万、20万以及10万元的优惠，叠加优惠后项目的均价到达9.7万元每平，备案均价则是10.23万元每平。
从去化结果上看，招商瑧玺本次开盘首日揽金26亿元，共销控227套房源，去化率71%。回顾招商妈湾三期项目的入市，无论是9.7万的实际均价还是10.23万每平的备案均价，瑧玺花园均是最低的。
和此前的“兄弟”们比起来，价格较低的招商瑧玺开盘销售充满挑战，但放在当下相较平淡的市场环境，销售海报中“淡市不淡”的描述也算是中肯的总结。
2019年11月，招商领玺开盘入市，共推出456套住宅房源，彼时的备案均价为10.8万元每平，共录得诚意登记客户1306位，超过房源总数2.8倍，不出意外实现日光；2021年9月，招商嵘玺入市，推售225套房源，备案均价下探至10.25万元每平，认筹人数超过房源3倍，启动积分入围，同样实现日光。
“淡市”不淡，也是相较于刚需市场来说，豪宅逆行是近几年深圳楼市平淡期里较为明显的一个特征。
根据深圳中原提供的网签数据显示，9月新房成交中，千万级别的房源区间占比出现下降，反之1000-2000万、2000-3000万以及3000万以上的价格分段均出现上涨。
从数据看出，9月新政落地后，深圳千万豪宅的成交量明显上升。其中，该月1000-2000万价段成交占比环比上升3.4%，至73.8%；3000万以上加段成交也从8月的1.6%，升至3.3%。
作为同属千万的豪宅盘，市场情绪低迷与板块兑现问题，成为造就瑧玺花园不及妈湾前两期项目去化的背后原因。
此前市场人士就曾对观点新媒体表示，前海概念板块的兑现还需要较长的时间。
“加之4月份前海管理局对妈湾地块的调整，未来的住宅供应将会进一步增加，购房者看空情绪加大以及选择余地增多，加剧客群观望态度。”上述人士如是说道。
经查阅，4月27日，前海管理局对妈湾板块的十四单元、十五单元以及十六单元地块进行规划局部调整，多块商业用地改为二类居住用地。
其中，十四单元增加了20%的公寓用地，建筑规模约20.6万平方米；十五单元宅地比例增加至43%，对应建面约59.8万平方米；十六单元新增32%的宅地供应，对应建面约76.2万平方米。
完成调整后，妈湾片区新增住宅总建面供应136万平方米，按套均100平方米进行计算，住宅供应量约为13600套新房。
从供给端上看，虽然调规所带来的大量住宅供应加剧了市场看空情绪的氛围。但在企业端上，新增的巨大供应，在未来也有望进一步夯实招蛇于妈湾的可售货值。
招商压力
自贸投资统筹开发运营的妈湾片区涉及土地2.9平方公里，整体计容面积约500万平方米，是深圳经济特区核心区域由单一主体开发、单一规模最大的综合开发项目。
该平台公司是由招商局集团与深圳前海管理局合作设立，双方各自持股50%，并由招商局集团并表。根据招商蛇口中期业绩显示，该司对妈湾相关项目的所属权益为36%。
根据招商在财报中的介绍，该司在深圳前海妈湾片区拥有丰富的土地储备，由前海自贸公司持有并开发。妈湾片区总经营性用地面积80.62万平方米，计容总建面455.8万平方米，目前已开发73.72万平方米。
而相较于妈湾的不确定性，招商在深圳前海蛇口自贸区的太子湾建设则是更加迅速。据悉，太子湾片区总建筑面积约170万平方米，将打造成为集邮轮母港、滨海特色娱乐休闲于一体的深圳新“海上门户”。目前已开工面积163万平方米，未开工面积7万平方米，片区整体开发形象进度过半。
截至2023年6月末，招商蛇口于太子湾片区未售面积约18万平方米，对应137亿元货值，已售未结转货值约215亿元，未来三年逐步进入竣工结转高峰期。可以说，招商在深圳市场中的份额，主要来自于前海、太子湾区域的贡献。
根据深圳中原数据显示，招商蛇口得益于位于宝安沙井区域的会展湾雍境花园项目的成交活跃，9月单月该司成交金额为8.5亿元，成交套数130套，位列深圳新房成交第二名。
数据来源：观点指数整理、企业公告
今年1-9月，招商蛇口累计实现签约销售面积917.64万平方米，同比增加21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增加12.25%。
具体来看，今年2-4月是招商蛇口的业绩爆发期，快速走高的销售金额，同样带动了销售单价的上涨。特别是2月份，该司销售金额同比增长124%、销售面积按年增长114%。
中期业绩后，招商蛇口的销售增速有所放缓，从6月份开始，结束了持续5个月的同比销售正增速。从7月份开始，保持着每月200亿元的销售水平，期间销售单价均维持在2.5万元每平上下，并未出现以量换价的情况。
在招商蛇口2022年度业绩会发布会中，管理层曾定下3300亿元的年度销售目标，截至9月末，目标完成68.57%，还未达到预计的2475亿元。
虽然今年“金九银十”前夕，一线城市先后落地“认房不认贷”，但政策面的放宽还未完全转化到市场成交端，观望情绪仍待扭转。
剩下的三个月，对于在“淡市”中寻路的招商蛇口，业绩挑战依旧不小。
