【大河财立方 记者 朱娟】自7月以来，上海、深圳、杭州、昆明、海口、长沙等多个热点城市密集对“商改住”放行，郑州亦是如此。近日，郑州市自然资源和规划局对位于中原区的原恒大地块控规进行变更批前公示，拟将该地块的用地性质由商务用地兼容商业用地修改为二类居住用地。
“商改住”意味着商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
“商改住”频繁出现的背后是商办类项目销售持续下滑和“高库存”。不过，在业内人士看来，“商改住”需考虑多种因素，整体调整规模相对有限。
恒大280米商业地标拟改为住宅
近日，郑州市自然资源和规划局发布了《郑州市第119街坊（文化宫路东、工人路西、中原路南、伊河路北）控制性详细规划119-1地块修改论证》，拟将该地块的用地性质由商务用地兼容商业用地修改为二类居住用地。
大河财立方记者查阅过往资料了解到，该地块曾于2018年被恒大地产子公司郑州帝景置业有限公司以底价4.42亿元摘得，折合楼面价2188元/平方米。恒大地产计划在该地块投资22亿元建设恒大中原经贸中心，规划建设集购物、休闲、娱乐、美食于一体的商业中心，其中主体建筑规划设计为高度280米左右的双塔地标性建筑。
此前“商改住”在郑州也有案例。2023年10月，郑州市自然资源和规划局发布《郑州市管城回族区站马屯村城中村改造控制性详细规划（修改）》W-B1、W-B2街坊修改论证，拟将宇通路、霞飞路、花溪东路、紫荆山南路合围的区域由商务兼容商业用地、公共交通场站用地、公园绿地调整为二类居住用地、公共交通场站用地、公园绿地。
“商改住”调整的背景是商品房尤其是商办项目销售持续下滑、库存高企。根据CBRE世邦魏理仕发布的《2024年上半年郑州房地产市场回顾与展望》，2024年上半年，郑州写字楼市场供应集中于郑东新区高铁站东广场与高新区科学大道沿线，共计14.5万平方米，推动市场存量上升至近518.4万平方米。全市写字楼市场平均租金较2023年下半年有所下降，空置率下降1.5个百分点至25.3%。上半年净吸纳量录得4.12万平方米，与2023年上半年基本持平。
多个城市加入“商改住”队伍，
未来是否会大规模实施
在过去楼市火热时期，各地严格调控房地产开发，纷纷出台政策严禁“商改住”。如今，随着房地产市场供求关系发生重大变化，一些城市纷纷在“商改住”方面破冰。
7月2日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发通知，明确支持符合条件的公寓调整为住宅，同时暂停新的公寓等类住宅项目规划审批。
7月5日，在上海2024年第四批住宅用地出让公告中，原小米地块（徐汇区斜土街道xh128D-07地块）以住宅用地性质重新亮相，出让面积1.67公顷，容积率2.2，拟以招挂复合形式出让。
7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告，为加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡，拟对“后海湾－东角头地区”法定图则DU10、DU13开发控制单元调整为“商业服务业用地+二类居住用地”。而此前这两宗地块为商业服务业设施用地。
此外，杭州、海口、昆明等地也相继加入“商改住”队伍。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，近期多个城市松绑“商改住”的主要原因是商办过剩问题日益突出。“在售商办去化周期普遍高达30个月或几年，开发商纷纷大幅打折促销，不利于开发商回笼资金和缓解资金链紧张。”
他表示，若将商业用地改为住宅，特别是改为满足改善型需求的产品，不仅能缓解住宅供求矛盾，也能让土地出让更加顺利。
对于未来“商改住”是否会大规模实施，李宇嘉认为，目前来看，只有部分地块进行了“商改住”调整，整体调整规模相对有限，主要是需考量地方对招商引资、产业导入和公共配套设施等方面的要求，还要考虑住宅供求关系发生重大变化。
“此外，商业用地调整为居住功能还需要考虑片区规划定位，要符合国土空间规划要求，满足宅地供应指标，还要考虑到住宅项目所需要的公共配套设施能否落地，以及涉及的消防安全和公共服务设施。因此，存量非住宅物业调整为住宅的难度更大。”李宇嘉说。
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